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菲律宾飞机群:银行按市场价放贷,广州、东莞等地二手房参考价“名存实亡”

菲律宾飞机群:银行按市场价放贷,广州、东莞等地二手房参考价“名存实亡”

分类:财经

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  作为曾经抑制二手房价快速上涨的利器,“二手房参考价制度”在广州、东莞等城市正逐步失去效力。

  虽然广州尚未正式官宣取消“二手房参考价制度”,但自去年11月开始,广州的银行已经按照实际成交价来发放房贷,近期房产信息平台贝壳找房、链家上原本只显示二手住房参考价的小区,也已恢复显示房源实际挂牌价。

  一位广州贝壳找房员工对界面新闻表示,自银行发放二手房贷款不再参考二手房价后,广州的“二手房参考价制度”其实已名存实亡,目前平台上真实挂牌价和参考价都会有显示,算是进一步减少了二手房参考价对市场的负面影响。

  自去年2月份,深圳在全国率先推出二手房参考价以来,至少有15个城市陆续发布该政策。但目前除了上海和深圳以外,大概已有13个城市的二手房指导价制度实质性取消。

  对于严格执行二手房参考价制度的上海和深圳来说,该政策效果明显,对二手房市场的成交带来了不小影响。

  二手房指导价名存实亡

  为了抑制高房价,广州的“二手房参考价制度”发布于2021年8月31日,在此之前已有多个热点城市发布该制度,包括深圳、东莞、宁波、成都、西安、绍兴、上海等。

  广州首批发布二手住房交易参考价的小区共有96个,其中天河区小区数量最多达到54个,黄埔区有23个,这也恰好是2020年至2021年上半年涨幅最大的两个区域,参考价比当时在贝壳的挂牌价普遍低大概3-5成。

  和其它城市一样,政策发布后,各大房产信息平台上广州上述96个小区二手房只显示参考价,银行放贷在一段时间也都是按照参考价审批,如房源实际成交价高出参考价的话,购房者的首付成本就会高出很多。

  据界面新闻了解,政策发布两三个月后,就陆续有广州银行开始不按二手参考价放贷,没过多久所有银行都放开了。

  该政策要想真正发挥作用,需要银行按参考指导价来放款,通过变相提高首付款来抑制投资客炒房,如果银行不按照“二手房指导价”作为审批房贷的依据,则该政策的作用更多的在于平缓市场情绪,稳定预期,对二手房的实际市场成交价格影响较小。

  房产信息平台将二手房真实挂牌价显示出来后,算是解除了“二手房参考价”对购房者选房带来的最后一个障碍,不用再去向中介询问一个个房源的真实价格了。

  如今,除了贝壳找房、链家已开始显示真实挂牌价外,广州中原地产、房王网等二手房网站及安客居平台仍然只显示政府参考价。但贝壳找房和链家的市场占有率更高。

  虽然去年不少城市都发布了二手房指导价相关政策,但实际的政策力度存在明显差异,大部分城市的实际交易和银行放贷基本不受到指导价影响,温州、合肥等4城更从来没出台过实施细则。

  和广州一样,东莞的二手房指导价政策在刚发布的一段时间,银行还是按指导价来审批房贷,但没多久后就不受影响了。此前东莞在贝壳找房上的相关房源也曾不再显示参考价,但后来又恢复只显示参考价的情况,至今仍然如此。

  在市场下行阶段,西安是第一个“官宣”取消二手房参考价机制的城市,时间是今年7月。

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  深圳是“二手房指导价制度”施行最严格的城市,且至今没有任何松动,银行仍然只能按参考价来放贷。

  市场成交下滑

  如果与银行贷款直接挂钩,“二手房参考制度”对二手房市场的冲击力不小。

  以始终严格执行“二手房指导价制度”的深圳为例,其目前二手房低于或接近参考价成交已成常态。

  据乐有家研究院统计数据,11月深圳超40%房源低于参考价成交,接近参考价(成交价与参考价差值10%以下)房源占比高达85%。

  在此行情下,超过参考价10%以上房源很难成交,深圳二手房成交量也连连下跌。

  自去年2月参考价发布以来,深圳二手房成交量不断创新低,已连续16个月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套,且无反弹迹象。在2019、2020年市场高点时,深圳的二手房月均成交量均超6000套。

  据深圳中原研究中心监测,目前深圳整体二手房价较高位已经下跌近两成,尚未见止跌迹象,继续下行态势明显。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,“二手房指导价制度”在深圳确实发挥了很大作用。过去深圳二手房价是靠加杠杆炒作起来的,二手房指导价政策相当于不让加杠杆了,再加上大环境的变化,过去的高房价就难以支撑。

  在当前的市场和政策环境下,李宇嘉认为,深圳之后也存在取消“二手房指导价制度”的可能,但深圳全国楼市中的风向标意义太强了,目前条件还不太成熟。

  在广州“二手房参考制度”严格执行的那几个月,二手房成交量也很少。一位购房者告诉界面新闻,他当时几乎不再考虑受二手房参考价影响的小区,因为首付成本提高太多。

  以番禺一小区房源为例,其参考价大概230万元、业主挂牌价263万元,如果一位首套房购买者在当时选择购入话,支付首付成本大概会比二手房参考价政策施行前多33万。

  最近三个月,广州二手住房价格指数环比分别下跌0.6%、0.7%、0.6%。从跌幅来看,在一二线热点城市中排名靠前,一线城市中跌幅最大。部分楼盘的实际成交价格已经跌穿了指导价。

  不过,由于广州二手房参考价很早就与银行贷款审批脱钩,其并非导致广州二手房价出现下跌的主因。它更大的作用是加剧了悲观预期。

  李宇嘉指出,不管是出于稳预期、稳房价,还是稳定房地产销售的角度,或者是出于扭转价格下行和预期转弱的循环,退出二手房指导价,会有一定积极作用。

  当楼市的重心转向稳定、扩内需、防风险并重时,二手房参考价制度退出也在情理之中。

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